镜片下的伪装“汽车亏电打不着火，找师傅上门换电池，保安死活不让进！”近期，不少市民遭遇到了小区封闭管理后的烦心事儿。在疫情防控的特殊时期，人员出入、电梯维修、物业服务等诸多问题该如何处置？北京市盛廷律师事务所律师和北京物业管理行业协会专家专门为市民答疑解惑，并提醒物业公司没有权力以“一刀切”的方式阻止维修工人进入小区。

　　“我家车前几天打不着火了，想找个维修师傅上门看看，物业人员一口回绝，说非小区居民一律不能进。”近日，家住海淀的赵女士为修车的事儿着了急。

　　所有住户凭证进入，一人一卡，这是很多小区目前执行的“铁规矩”。最近开始复工的途虎网电池安装师傅告诉记者，已经多次遭遇上门被拦阻的情况，有的小区是维修车不让进，有的小区连抱着电池步行去给车主安装都不行，“脾气好的保安才会通融一下，睁一只眼闭一只眼放行”。

　　社区实施封闭式管理后，诸如家电维修工、网络维修工、汽车修理工等维修人员到底能不能进入小区？记者就此请教了北京市盛廷律师事务所律师和北京物业管理行业协会相关负责人。专家表示，本市新近出台的《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》中规定，对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。快递、外卖等人员原则上不得进入住宅区。因此，如维修人员体温正常，且被访人同意，则物业服务企业没有权力拒绝该人员进入小区，但物业服务企业需要提醒该人员缩短停留时间。如维修人员体温超37.3摄氏度，物业服务企业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。

　　律师表示，根据《民法总则》和《合同法》的相关规定，疫情并非业主不履行缴费义务的合理抗辩事由。从实际社区管理看，疫情期间，物业企业的工作成本增大，不仅要进行日常的维护，还要配合进行防疫管理，因此，业主不能以疫情为由要求物业企业必须减免物业费。

　　至于业主能否以疫情为由缓交物业费，要分情况来判定。若在政府发布疫情管控之前业主已经逾期，应及时缴纳并按照合同约定支付违约金。若在政府发布疫情管控后约定的缴纳物业费时间到期，则要看物业费的缴纳方式分情况讨论。如果只能通过现金支付，而业主也因疫情管控无法返回，那么可以请求延迟履行缴费的义务。如果还有其他网络缴费等便捷方式，业主逾期缴费也会构成违约。

　　对于业主来说，物业费不能不缴纳，那对于物业企业来说，约定的服务是否能以疫情为由擅自暂定呢？

　　北京物业管理行业协会专家告诉记者，物业企业的义务是对物业区域进行秩序维护、环境卫生维护、共有设施设备维护等。在疫情防控期间，即便小区实行了封闭式管理，物业企业也需维护好小区正常的物业管理秩序，不能以疫情为由不提供合同约定的物业服务。若物业服务企业确实因防疫等工作投入导致部分服务品质下降的，应当提前告知业主，争取业主的理解。

　　至于电梯维修等专项服务，专家表示，可以分是否属于紧急事项来判定。对于园林绿化、外墙粉刷等非紧急事项，从有利于防疫的角度，可以不可抗力为由延期履行，具体履行可由双方商定。对于电梯维修、水电气暖等紧急事项，合同应当按约定继续履行，但是物业服务企业应提醒并监督合同相对方在合同履行中，按照规定采取必要的疫情防护措施。

　　另外，从防疫的角度，物业服务企业可以关闭小区特定场所，如小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所，这些均属于可能造成传染病扩散的场所。按照社区统一要求，物业服务企业也可根据小区实际管理情况，关闭部分分散的小区出入口。